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房屋所有权不能因改建、扩建而取得

林州人民法院 曲晓芹

发布时间:2008-02-15 16:38:12


    案情简介:

   1996年,在郑州工作的李某继承了父母在林州市老家的三间住房。因无暇顾及便委托其表兄高某代为照看。第二年,高某征求李某的同意,用李某寄来的人民币1000元,自己又添了1500元对房屋进行了整修。其后,高某经李某同意后,将房屋3间租给赵某做生意,每月300元房租除高某留50元作为管理费外,其余都给李某寄去。赵某租赁房屋一段时间后与李某商量对房屋进行改造,双方达成协议:赵某投资改造该房屋,改造完成后房屋由赵某继续租用。改造中,赵某又扩建了20平方米的仓库一间。

  2005年初,李某妻弟要用3间房屋做生意,要求高某协助办理。此时,高某十分不满,认为几年来,是自己替李某照看房子,又出了不少钱对房屋改建,这三间房他应分得一间。赵某也认为自己投资基本将房屋翻盖了一遍,又盖了20平方米的仓库,应拥有20平方米的仓库的所有权。李某认为自己继承的房屋,有权收回由自己管理。三方争议成讼。为此,原告李某向法院提起诉讼,要求确认其对房屋的所有权。

   案情评析:

    本案争议的焦点在于:高某、赵某对李某所有的3间房屋的居住、管理(占有),是否可以成为房屋部分所有权转移的依据。从而涉及到两方面的法律问题:

    首先,依民法基本原理,所有权的取得主要有两种方式,即原始取得和继受取得。在本案中,高某对房屋既不属于原始取得,也不属于继受取得,不能享有房屋的所有权。

    高某的一系列行为,实际是一种代理行为。李某由于客观原因无法直接管理自已的房屋,委托自己的表兄高某,高某也接受了李某的委托,高某将房屋出租给赵某,与赵某签订改建、扩建房屋的协议,都征得了李某的同意,都在李某委托的范围之内。不能由此而产生所有权转移的法律效果。赵某作为房屋承租人,其在对房屋进行改建和扩建前就已就改建、扩建后房屋的性质达成了协议,即“改造完成后的房屋继续由赵某租用”,即在其房屋改建、扩建完后的占用仍为租用,房屋所有权仍有李某享有,赵某提出的投资翻建房屋不能作为取得房屋所有权的根据。

    本案涉及的另外一个法律问题就是非产权人在使用他人的财产时,增添附属物的问题。1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定的而又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。”本案中,高某对房屋进行了修缮、翻建,其行为属于有协议约定的附合行为,依据民法原理,动产与不动产发生附合时,附合的归不动产所有人,但动产所有人有权要求不动产所有人给予合理补偿。高某修缮后的房屋仍归李某所有,高某在修缮过程中添加的1500元,李某应给予补偿。同理,赵某为经营方便,而在李某房屋旁搭建的小仓库如果能够拆除,可以拆除;不能拆除,可以折价归李某所有。赵某为改、扩建原有房屋所支出的资金和劳务,房屋所有人李某应当根据实际情况,本着客观、公平的原则,给予合理补偿。

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